IRR 26% 嘅儲蓄計劃!?


話説,最近Revamp緊按揭優化戰術嘅Excel同PPT,諗多幾個唔同角度可以Sell唔同情況客戶嘅方案。


趁樓價升左(講緊呢10年,唔係話呢幾個月),同還左一半年期,重組按揭借多D,拉長D還,然後擺落張高息保單上,每年派息夠冚多左嘅供款外(借多左嘛),仲可以補貼一筆額外款項,變相每個月供少左。呢個就標準戰術,唔使講啦。


不過諗下好多客戶,收入唔錯,供樓唔係問題,每個月都有錢做額外儲蓄(其實咁先健康,從來搞到自己每個月供完樓就窮到燶,好大問題㗎),會唔會有方法按揭慳息同儲蓄一齊做,有Synergy?


假設原來400萬按揭,分25年還款,每月供17,497(假設HIBOR = 1%)。供左10年,仲欠銀行267萬。因爲樓價升左,可以多借213萬,如果順手拉長供款期到30年(按揭利息低,財務上應該借儘),每個月供款都係18,412,即係每個月多915之嘛。


一個月915,一年都係10,980,15年(原本按揭清數日期)都係164,700。如果用呢筆錢做Saving Plan,15年可以增值幾多?但係,如果一開始就套現213萬,唔係叫你去炒期指,都係做低風險嘅兩年Pay分紅保單,一年就算都係5%(15年期平均複息年回報真係做到呢個數),但213萬嘅5%,有成10萬,而講緊呢個操作只係要求一年供多10,980。


年供1萬,就可以賺10萬,呢D咪就係財技,就睇你自己諗野識唔識轉彎,將兩樣野一齊做,攞個協同效應!


當然,因爲拉長左還,到原本清數嘅第15年,按揭仲差280萬。唔緊要,因爲原本果213萬,IRR有成5%,仲要係複息增長,到第15年就有432萬,夠還曬按揭之餘,仲有151萬剩。


一樣第15年供完層樓,一個月供多915,15年就都係16萬,但就無端端多左151萬餘額,真係計返IRR,複息年回報成26%!!咁高回報,邊度揾?


所以,做得呢行,如果日日話好難揾客,緊係啦,聼阿Team Head話,要克服心魔,見人就(hard)sell下,但講黎講去,都係叫人買多份危疾,再唔係就趁出面講緊天綫得得B,推家居保險(一千幾百保費,我都唔知有咩好Sell)。


不如真係學下點樣做大單,幫個客無端端賺多151萬,成26%年回報,我諗你都唔使點Sell,係客戶自己Consult你。


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