按揭優化慳息計劃


最近息口向上,好多朋友都同我講,之前嘅保費融資難做左好多,問我點算。我就話,做Sales,最緊要唔好得一款招數,咩野客都講黎講去同一套。


如果套息果款保融難做(其實唔係,係你識唔識計數,真

係計到比客戶睇,就算加息,都有好大利潤空間,咪得lor,最近我地都係咁計,仲計到客戶唔會話等幾年等息口回落先做,有機會再分享),咪睇下針對其他客戶需求嘅銷售戰術。


加息,供樓人士負擔就會重左,咪更加應該做優化,減輕負擔!


年頭做過一個Case,一家四口,老公係人事部經理,一個月38,500,老婆係會計主任,一個月32,000。兩個仔,一個9歲,一個11歲。12年前買入馬鞍山天宇海一個中層單位,1,255呎,當年樓價856萬,分30年還,每個月供26,274。


因爲兩個仔開始大,補習班、興趣班之類,都洗好多錢,每個月都真係有D緊張。所以想可唔可以唔使供咁多樓。有兩個有利情況,一、同香港好多樓一樣,呢十幾年,間樓都升左好多,銀行估價,而家值成1,520萬;二、已經供左12年,重做新按揭,可以拉返長30年還。


於是,我地就幫個客去揾銀行,做個新按揭,還返舊按揭欠款後,可以有291萬Free出黎擺入按揭儲備度,而因爲借多左,但又拉長左還,每個月賬面要還29,152,多左差唔多3千。


但係唔緊要,最初3年,我地已經將部分新貸款做左一個Bridging Reserve,放响銀行Mortgage Link戶口,支付呢個額外供款。而第三年開始就黎料,個按揭儲備開始派發,每年可以有5%,即係差唔多15萬,用黎搞掂每個月呢3千蚊額外供款後,仲有成11萬剩,變相每個月有9,262嘅供樓補貼。


換個講法,新按揭每個月要還29,152,但係個客只需要自己俾17,012,餘額由按揭儲備搞掂。相比之前,個客每個月少負擔成9千幾,輕鬆好多。


最重要係,個客實際上無拉長還款期。本來如果咩都唔做,再供18年就還曬層樓。而家,到第18年,就仲爭367萬,但唔緊要,之前個按揭儲備,每年派5%後,唔傷本金之餘,仲有少少增長,第18年累積到價值,足夠還曬個按揭。


一樣時間搞掂層樓,但每個月就少還9千幾,呢D咪財技。個客Happy之餘,最重要(對我地自己最重要)係,就咁就做到一張150萬年保費嘅單(兩年Plan嘛),如果以我地標準Sales Rate計(因爲上面無阿區域經理同區域總監成堆人食,所以高成倍),成30萬佣金,個Sales都好Happy。


所以,做人,睇你願唔願意走出自己Comfort Zone。比人日日Reject你,話保險我買齊,仲要堅持約人出黎“飲杯野”,介紹下“公司最新個危疾”,搞到親戚朋友都怕曬你。定,真係比D心機,學下呢D真係幫人做財富顧問嘅技巧,個客多謝你(每個月慳到成9千蚊,點會唔感激你?),自己又一做做張150萬大單。你點揀?